Voilà près de 38 ans, le Conseil d’Etat a jugé que :
« Considérant que Mme Z… soutient, sans être démentie que, postérieurement à la construction de la maison de Mme Villar, celle-ci a transformé ce bâtiment, sans permis de construire l’y autorisant, pour y ajouter en surélévation, la terrasse que dessert l’escalier faisant l’objet du permis litigieux ; que même si les documents et notamment le plan fourni à l’appui de la demande de permis, faisaient apparaître l’existence de cette terrasse, il appartenait au propriétaire de présenter une demande portant sur l’ensemble des éléments de construction qui ont eu ou qui auront pour effet de transformer le bâtiment tel qu’il avait été autorisé par le permis primitif ; que le maire ne pouvait légalement accorder un permis portant uniquement sur un élément de construction nouveau prenant appui sur une partie du bâtiment construite sans autorisation ; que, dès lors, sans qu’il soit besoin d’examiner les autres moyens de la requête, Mme A… est fondée à soutenir que c’est à tort que par le jugement attaqué, le tribunal administratif de Montpellier a rejeté sa demande ; » (CE, 9 juillet 1986, n° 51172)
Le principe est clair : dès lors qu’une construction est irrégulièrement bâtie ou modifiée, sans autorisation d’urbanisme ou en méconnaissance de celle-ci, le maire devra refuser toute nouvelle demande de travaux, sans que la construction initiale ait été régularisée au préalable.
Cela concerne également les changements de destination réalisés sans autorisation.
L’objectif recherché est de contraindre les propriétaires entreprenant des travaux sur un immeuble non autorisé de le régulariser à l’occasion du dépôt d’une futur demande de permis de construire.
Précisions que l’article L. 421-9 du Code l’urbanisme qui prévoit que dans l’hypothèse où la construction initiale est achevée depuis plus de 10 ans, un refus de permis de construire ne peut être fondé sur l’irrégularité de la construction initiale, ne trouve pas à s’appliquer aux constructions réalisées sans autorisation (loi ELAN du 23 novembre 2018).
Enfin, il n’est pas possible au juge de proposer une régularisation du permis de construire qui ne viserait pas à rendre légale la construction initiale (articles L. 600-5 et L. 600-5-1 du Code de l’urbanisme) (CE, 6 octobre 2021, n° 442182).
Conseil pratique aux futurs acquéreurs = demandez toujours aux vendeurs l’ensemble des autorisations d’urbanisme et identifiez que la construction est bien légale, sans quoi vous ne devrez tenter de régulariser l’existant !